第4章

到了现场，我才发现不对劲。项目位置特别偏，周围连个像样的商店都没有，交通也极不方便。更重要的是，整个项目看起来死气沉沉的，工地里没几个人，已经建好的楼栋也显得很破败。我问销售，怎么这么冷清？销售支支吾吾，说是因为“内部调整”。

我留了个心眼，回来后找了些老同事打听。结果一打听才知道，这个项目早就停工了，开发商资金链断裂，已经烂尾好几年了。那个销售，是开发商找来看场的，忽悠一个是一个。客户听了我的话，吓出一身冷汗，庆幸自己没头脑发热。

这个例子告诉我，过分低廉的价格，往往是危险信号。那么，那些“白菜价”的房子，到底可能存在哪些风险呢？

首先，最常见的就是“烂尾”风险。开发商资金链断裂、工程质量不过关、手续不齐全等等，都可能导致项目停工，最终烂尾。你投入的钱，很可能就打了水漂。而且，烂尾项目通常涉及复杂的法律纠纷，维权之路漫漫，耗时耗力。

我有个朋友，前些年贪便宜买了一个小产权房。当时价格确实诱人，比同地段的商品房便宜了一大半。住了几年，城市规划调整，他家房子被划入了拆迁范围。本以为能大赚一笔，结果因为小产权房没有国家颁发的产权证，拿到的补偿款远低于商品房，甚至连重新买一套房都不够。

这就引出了第二个风险：产权问题。有些房子之所以便宜，是因为它的产权有问题。比如小产权房、集体土地上的房屋、没有房产证的房屋等等。这类房屋的产权不受法律全保护，交易风险高，而且在拆迁、继承等方面存在诸多不确定性。

第三个风险，可能是房屋本身存在严重质量问题。有些开发商为了压低成本，偷工减料，导致房屋存在结构安全隐患、漏水、墙体开裂等问题。这些问题可能在短期内不易察觉，但长期居住会带来很多麻烦，甚至危及生命安全。

我有个客户，买了一套二手房，价格低于市场价。入住后发现，房子一下雨就漏水，怎么修都修不好。后来找专业人士来看，才知道是房屋主体结构设计有问题。前房主就是因为这个问题才低价出售的。

第四个风险，可能是房屋存在复杂的债务纠纷或法律纠纷。比如，房屋被法院查封、抵押、或者存在多个共有权人等。如果你没有仔细调查清楚，一旦买下这类房屋，很可能卷入无休止的官司。

我有个同事，之前买了一套看起来很便宜的二手房。签合同的时候，前房主说得好好的。结果过户的时候，突然冒出来一个人，说这房子他也有份，不同意卖。原来，这房子是他和前房主的共有财产，但前房主瞒着他把房子卖了。最后，这笔交易泡汤，同事还损失了定金。

第五个风险，可能是房屋的使用性质有问题。比如，一些商业用房、工业用房被改造成了住宅出售。这类房屋在水电费、物业费、税费等方面可能与普通住宅不同，而且可能存在无法落户、子女无法入学等问题。