第1章

大家好，我是老李，一个在这个城市里摸爬滚打了二十多年的“老中介”。今天想跟大家聊聊一个大家在买房时最容易纠结的问题：到底该不该迷信“楼盘排名”？或者说，那些所谓的“销冠盘”、“网红盘”到底有多少水分？

说起来，我刚入行那会儿，也是个愣头青。看着那些开发商做的宣传册，一个个楼盘不是“地段之王”就是“品质标杆”，再看看那些中介同事，嘴里全是“我们项目销售排第一”、“这个户型是销冠”，感觉好像跟着排名买就肯定没错。那时候，客户问我哪个盘好，我最直接的反应就是看排行榜。哪个卖得火，我就推荐哪个。

结果呢？吃了不少亏。有一次，一个客户听了我的推荐，买了一个当时号称区域销冠的楼盘。入住后没多久，各种问题就来了：墙体开裂、绿化缩水、承诺的配套设施迟迟不见踪影。客户找到我，我也只能干着急。从那以后，我才开始琢磨，这所谓的“排名”到底是怎么回事？为什么有时候卖得最好的，反而住起来问题最多？

各位朋友，你们有没有这样的经历？在各大房产APP上，或者听朋友推荐，总能看到各种各样的楼盘排行榜。什么“区域热销榜”、“品质人气榜”、“关注度榜”等等，五花八门的。很多人，特别是刚需购房者，看到这些榜单就容易心动。觉得卖得好肯定有道理，跟着大部队走总不会错。

但这恰恰是最大的误区之一。首先，我们要明白，这些“排名”是怎么来的？谁排的？背后的标准是什么？开发商自己排的？媒体排的？还是某个中介机构排的？不同的主体，排名的目的和标准可能全不同。开发商排的，肯定是为了宣传自己；媒体排的，可能是收了广告费；中介机构排的，也许是为了推他们代理的项目。

所以，看到排名，先别急着掏钱，要先问自己几个问题：这个排名是谁发布的？发布方有没有利益关联？排名的依据是什么？是销售额？销售套数？还是网络投票？不同的指标，反映的情况全不一样。

举个例子，一个郊区大盘，体量巨大，单价低，可能靠着走量就能在销售套数上排第一。但它的销售额可能远不如市中心一个高端小区的零头。你能说它就是最好的楼盘吗？再比如，有些盘靠着铺天盖地的广告宣传，或者搞一些饥饿营销，短时间内吸引大量关注，冲上了“关注度榜”，但这并不代表它的品质和居住体验就好。

更别提，这里面还存在很多“猫腻”。比如，开发商为了制造热销假象，可能会找人“刷单”，或者内部员工自己买房冲量。有些榜单，甚至是可以花钱“买”上去的。这些操作，普通购房者根本无从得知。你看到的“热销”，可能只是精心策划的一场营销骗局。